Многие люди, которые думают о красивом доме для себя, имеют в виду ультрасовременную новостройку. Дом, который является полностью современным с точки зрения стиля и технологий. Однако не у всех есть такая мечта. Для некоторых даже противоположное является местом тоски: перечисленные старые здания - и, таким образом, проживание в здании, которое может быть интересным, важным и даже во многих отношениях прибыльным.
Германия, несколько старых зданий
Не в последнюю очередь благодаря политике нулевой процентной ставки ЕЦБ строительство в Германии идет уже несколько лет, как это было в начале 1990-х годов. Однако, что касается среднего возраста всех зданий, то даже 87-йВ 2020 году завершено строительство 275 домов на одну семью, что на удивление мало.
По переписи 2011 года всего насчитывалось 18 922 618 жилых домов, из них не менее 5 029 804 построены до 1950 года. Ведь 2 655 042 здания были построены даже до 1919 года.
Это означает, что в Германии наблюдается замечательная плотность старых зданий, которые даже сегодня, одиннадцать лет спустя, по-прежнему составляют около четверти всего жилого фонда - более подробная информация будет раскрыта в переписи 2022 года, который в данный момент выполняется.
Сейчас не каждое старое здание автоматически становится памятником. Однако многие памятники представляют собой старые постройки. И с каждым годом такое здание интересует все больше людей.
Защита памятников: сохранение важного
Раньше люди строили совсем иначе, чем сегодня. Об этом должен знать даже полный архитектурный дилетант. Но достаточно ли этого для определения памятника? Охрана памятников - это в первую очередь сохранение зданий, которые по каким-то причинам особенно выделяются:
- Исторический,
- художественный,
- архитектурный,
- городское планирование и/или
- личное
Все это может быть позициями, которые выделяют здание из массы современных домов. Таким образом, речь идет о недвижимости, которая представляет собой (архитектурное) культурное наследие муниципалитета, региона, федеральной земли или даже Германии.
Но кто определяет такой памятник? Ответственность за это несут соответствующие государственные органы по охране памятников - в основном их собственные государственные учреждения, которые разделены на подведомственные органы на местах.
Эти учреждения работают как по собственной инициативе, так и по заявкам. Они регистрируют, исследуют и защищают, а в некоторых случаях поддерживают памятники в сфере своего влияния. Однако последние, в частности, могут и часто передаются на аутсорсинг владельцам на практике - стоимость содержания всех перечисленных зданий (или даже приведения их в состояние, достойное сохранения) намного превышает бюджеты этих властей. Например, только в Северном Рейне-Вестфалии насчитывается около 82 000 памятников архитектуры.
Пределы защиты и требования
Каждый, кто владеет зданием в Германии, может делать в нем и на нем все, что позволяет соответствующее государственное строительное право в целом и местный план развития в частности - и это очень много.
Многие старые здания подлежат такой же свободе. На практике это означает, что любой, кто приобретет такое здание, может настолько масштабно его модернизировать, что только документы кадастровой палаты указывают на его возраст и, возможно, даже визуально в нем почти ничего не напоминает исходное здание.
С точки зрения охраны памятников такая свобода, конечно, катастрофична. Ведь есть огромный риск безвозвратно разрушить все, что делает такой дом особенным. Поэтому на практике работа органов охраны памятников часто представляет собой гонку со временем: находить здания или их части, достойные охраны, и как можно быстрее помещать их в различные условия, делающие невозможным внесение слишком срочных изменений. далеко идущие.
Что именно это влечет за собой, зависит от свойства к свойству. Иногда в качестве памятника может быть выбран только исторически важный фасад. Однако можно было бы также определить все здание как памятник. Такие позиции всегда указаны в земельной книге - и владелец должен терпеть охрану (PDF); даже если это противоречит их интересам. В связи с этим спецификации могут выглядеть так:
- Общий запрет на изменение определенных определенных областей способом, который отличается от первоначального состояния с точки зрения материала и внешнего вида.
- Требования к удалению последующих изменений (например, глухая кладка перед исторически значимым фасадом).
- Принуждение к тому, чтобы все изменения в доме (возможно, только внешние) были заранее одобрены ответственным нижестоящим органом по памятникам.
На самом деле, власти могут даже сделать обязательство по сохранению обязательным требованием. Этими (относительно совокупности всех памятников) довольно редкими средствами владелец обязан поддерживать имущество в целом в хорошем состоянии. Эта широко обсуждаемая амбивалентная процедура предназначена для противодействия ветхости из-за вакансий - к сожалению, частично выбранный способ обхода требований охраны памятника «через черный ход».
На практике, однако, необходимо установить одно: каждый памятник подлежит индивидуальной охране. Что запрещено властями для одного объекта, может быть разрешено для другого.
Памятники: повышение привлекательности не без оснований
Закон об охране памятников может отнять у владельца большую свободу, а вместо этого навязать условия - даже против его воли. Учитывая это, у некоторых может возникнуть вопрос, почему вообще желательно покупать такое здание.
На самом деле реальность говорит на другом языке: многие владельцы таких зданий постоянно получают запросы на покупку; Недвижимость, появляющаяся на рынке, часто переходит из рук в руки в течение нескольких часов. Получить необходимый капитал даже не сложно. Если обычные банки не выступают в качестве инвесторов, частные доноры часто быстро вносят мезонинный капитал для специальных проектов, что важно, прежде всего, для коммерческого развития перечисленных объектов.
Причины очевидны:
- Памятники - это всегда - и прежде всего сертифицированные государственными экспертами - здания, которые выделяются из толпы благодаря своей истории, архитектурным особенностям или другим факторам.
- Особенно в случае старинных зданий, внесенных в список памятников архитектуры, есть возможность наслаждаться жизнью так, как это сегодня стало редкостью, а также хорошо заботиться о них со стороны властей, а это означает, что особо заинтересованные владельцы могут легко получить доступ к информации, источникам поставок и т. д.
- Памятники в значительной степени отделены от постоянных течений на рынке недвижимости. Ввиду их доказанной важности, их стоимость знает только один путь при вполне нормальном сохранении: вверх. Это делает эти здания даже лучшей формой инвестиций, чем недвижимость.
- Некоторые памятники можно найти в местах, где найти недвижимость крайне дорого или вообще невозможно каким-либо другим способом - например, в исторических центрах городов.
- Чем больше требуется ремонта недвижимости при ее покупке, тем больше можно списать для целей налогообложения с помощью таблиц амортизации. В течение первых двенадцати лет можно списать полные 100 процентов всех затрат на ремонт. Даже если собственность занята владельцем, это все равно 90 процентов. Также можно запросить цену покупки. Для зданий, построенных после 1925 г., 2,0%, для более старых зданий и вовсе 2,5%.
- В Германии существует множество специальных программ, которые способствуют восстановлению и сохранению памятников. Среди прочих здесь действует Немецкий фонд охраны памятников, важную роль играет и KfW. Есть и другие государственные программы разного уровня. Все это деньги, которые нельзя получить вне охраны памятников.
Все эти позиции гарантируют, что почти любое здание, внесенное в список памятников архитектуры, может стать очень привлекательной инвестицией - независимо от того, хотят ли владельцы разделить эту страсть и жить в нем, или просто видят в нем хорошую возможность для управления инвестициями..
Кстати: Распространенное мнение о том, что памятники должны быть открыты для посетителей их владельцами (хотя бы несколько дней в году), ошибочно. В связи с этим владельцы памятников имеют такие же права, как и любые другие собственники имущества.
Однако существует «День открытого монумента», на который владельцы могут добровольно зарегистрироваться, чтобы сделать свою собственность доступной для публики в этот общенациональный день акции. Кроме того, каждый, конечно, волен монетизировать это здание в качестве побочного заработка через возможность просмотра, но все это исключительно добровольно.
Жилье в особенности - это перевешивает недостатки
Конечно, обладание памятником имеет не только преимущества. Одна из многих проблем уже заключается в частых поисковых работах: чем старше здание, тем сложнее в условиях нехватки квалифицированных рабочих найти строительные компании и вообще специалистов, знакомых с особенностями старых стилей строительства. и методы.
Кроме того, невозможность довести дом хотя бы до половины современного энергетического уровня, в зависимости от спецификаций, также может быть истощающей. И прежде всего необходимо согласование даже, казалось бы, лаконичных изменений с органом охраны памятников.
Очевидно, что такие здания подходят не каждому владельцу. Однако тот, кто интересуется таким ценным строительным материалом, не воспримет недостатки как столь серьезные. Обладание памятником - это нечто особенное во всех отношениях, отличное от современных построек.