Арендаторы с низким доходом нуждаются в энергоэффективности больше, чем другие, но с меньшей вероятностью могут себе это позволить. Как избежать Уловки-22?
В Анн-Арборе, штат Мичиган, местная жилищная комиссия завершает поэтажный ремонт пятиэтажного государственного жилого комплекса Baker Commons с целью сокращения энергопотребления не менее чем на 20 процентов.
В Питтсбурге жилой комплекс Uptown Lofts - доступное жилье, открытое в феврале 2015 года некоммерческой организацией ACTION-Housing Inc. для обеспечения жильем молодых людей, постепенно отказывающихся от приемных семей, и работников с низким доходом - предназначен для производства достаточного количества возобновляемых источников энергии, чтобы удовлетворить или превысить свой годовой спрос на энергию.
Оба проекта обеспечивают здоровый образ жизни жителей благодаря хорошей вентиляции и стабильной температуре в помещении, минимизируя счета за коммунальные услуги.
«Улучшения сделали вещи лучше», - сказала жительница Baker Commons Кэролин Миллер, бывший бухгалтер, которая теперь руководит программой обедов и кладовой в здании. "В квартире стало теплее благодаря энергосберегающим окнам. Я также заметил, что когда система работает, она не такая громкая, как раньше."
По иронии судьбы, они часто платят самые высокие счета за электроэнергию. Исследование, проведенное в 2015 году некоммерческим партнерством «Энергоэффективность для всех», предполагает, что реализация программ энергоэффективности для целого ряда типов доступного жилья может привести к рентабельной экономии энергии от 15 до 30 процентов, что даже в самом низком уровне означает значительное сокращение использование и экономия.
Но кто заводит? Домохозяйства с низким доходом не могут позволить себе улучшения. Что не менее важно, они связаны договорами аренды и, в зависимости от системы учета и отопления в их здании, они могут не иметь прямого контроля над счетами за электроэнергию. Кроме того, улучшения, необходимые для достижения рентабельной экономии энергии, сильно различаются в зависимости от возраста и состояния зданий, поэтому строительство или модернизация для повышения энергоэффективности требуют индивидуальных консультаций со специалистами по энергетике зданий.
Владельцы зданий и жильцы могут сэкономить 3,4 миллиарда долларов в год за счет повышения энергоэффективности существующих многоквартирных домов.
Появляющиеся тенденции в модернизации существующего жилья для малоимущих с целью повышения энергоэффективности, новые проекты нового энергоэффективного жилья для малоимущих и инновации в финансировании, сотрудничестве и политике начинают менять эту картину.
Преимущества модернизации
Владельцы и жильцы зданий могут сэкономить 3,4 миллиарда долларов в год за счет повышения энергоэффективности существующих многоквартирных домов в США, согласно исследованию, проведенному CNT Energy и Американским советом по энергоэффективной экономике в 2012 году.
Но, несмотря на то, что улучшение энергии может показаться логичным выбором, все не так просто.
Как выразились Корейна Чан и Джейкоб Корвиде из энергетического аналитического центра Института Роки-Маунтин, повышение энергоэффективности жилья для малоимущих является «серьезной проблемой в сложной области». Многие заинтересованные стороны - арендаторы, арендодатели, коммунальные предприятия, кредиторы и другие - вовлечены в процесс, каждый из которых преследует свой собственный набор целей.
Масштаб и размер свойств также сильно различаются, поэтому улучшения, которые имеют смысл в одном здании, могут не иметь смысла в другом. А когда дело доходит до таких вопросов, как регуляторная политика и технологический выбор, «мир быстро меняется», - сказал Чан.
В то же время такие быстрые изменения дают преимущества. Новые бизнес-модели и стратегии для поощрения внедрения модернизации, повышающей энергоэффективность, начинают появляться, отчасти благодаря работе новых форумов, таких как Сеть по энергии, воде и здоровью в доступных зданиях.
Помимо творческого мышления, наука и факты также необходимы для того, чтобы новые подходы к модернизации с целью повышения энергоэффективности получили признание.
На форумах стороны, которые иначе могли бы никогда не поговорить друг с другом, делятся информацией и вместе вырабатывают реальные решения, характерные для их местного контекста. Например, сборщики ипотечных кредитов или кредиторы учатся видеть преимущества модернизации, общаясь напрямую с владельцами зданий. Или коммунальные предприятия учатся лучше прогнозировать долгосрочную прибыль, которую можно получить, инвестируя в новые технологии или переходя на другие системы учета.
Благодаря этим разговорам сектор жилья для малоимущих становится не столько благотворительностью, сколько жизнеспособным рынком с большим экономическим потенциалом.
" Форумы создают благодатную почву для более эффективных, унифицированных ответов на проблему энергии и доступного жилья", - сказал Корвиде.
Помимо творческого мышления, наука и факты также необходимы для того, чтобы новые подходы к модернизации с целью повышения энергоэффективности набирали обороты. Northeast Energy Efficiency Partnerships, некоммерческая организация из Лексингтона, штат Массачусетс, предоставляет локальные данные, которые помогают заинтересованным сторонам, таким как владельцы зданий, коммунальные предприятия и политики, смотреть в будущее.
Некоторые жилищные агентства инвестируют в недвижимость сразу на 20 с лишним лет и, таким образом, могут рассматривать капитальные улучшения с относительно длительным периодом окупаемости. Именно это произошло в Мичигане, где Жилищная комиссия Анн-Арбора взяла на себя обязательство сделать более 400 единиц доступного многоквартирного жилья, включая Baker Commons, более энергоэффективными. Даррен Порт, менеджер по строительным нормам и нормам энергопотребления в NEEP, сказал, что четкие данные помогают убедить коммунальные предприятия также соглашаться на долгосрочную окупаемость.
Правительства многих штатов создают собственные фонды для финансирования модернизации энергоснабжения доступного жилья.
«В их прямых интересах инвестировать в повышение эффективности», - сказал Порт. «По мере роста спроса на электроэнергию им приходится производить больше, но строить новые станции намного дороже, чем экономить энергию в существующих услугах.«И поскольку многоквартирные дома, как правило, сосредоточены, коммунальные предприятия максимизируют свои сбережения, решая эти проблемы, прежде чем инвестировать в отдельные дома на одну семью.
Охватывая как государственное, так и многоквартирное частное жилье в рамках нескольких программ, Министерство жилищного строительства и городского развития США предлагает средства жилищным агентствам и владельцам зданий для обновления жилья для малоимущих.
Тем не менее, деньги ограничены и распределяются по строгим приоритетам: «Многие старые здания имеют опасные для здоровья факторы окружающей среды, такие как асбест, плесень или свинец, которые необходимо устранить в первую очередь», - сказал Джейсон Бинг из Экологического центра, некоммерческой организации. организация, работающая с AAHC в Анн-Арборе над двумя новыми проектами доступного жилья, призванными стать образцовыми примерами экологичного и здорового жилищного строительства.
В ответ на это правительства многих штатов создают собственные фонды для финансирования энергомодернизации доступного жилья. После того, как муниципальный коммунальный округ Сакраменто в Калифорнии запустил в 2010 году программу повышения энергоэффективности жилых домов, жилищное агентство Сакраменто получило финансирование коммунальных услуг в размере более 1 миллиона долларов, взяв на себя обязательство завершить реконструкцию многоквартирных домов, что привело к снижению потребления энергии на 25-30 процентов.
Универсальные некоммерческие магазины, такие как Elevate Energy, также помогают стимулировать повышение энергоэффективности существующих объектов с низким доходом, информируя владельцев, коммунальные предприятия, финансовые учреждения и потенциальных других инвесторов о неэнергетических преимуществах, которые являются положительными. последствия, связанные с модернизацией энергии, помимо экономии энергии.
Например, повышенный комфорт домохозяйств с низким доходом благодаря модернизации снижает стресс и делает их работу более продуктивной. Когда счета за коммунальные услуги низкие, жителям удобнее покупать продукты. Исследование Children’s He alth Watch, проведенное в 2000 году, показывает, что снижение бремени затрат на энергию оказывает положительное влияние на маленьких детей. Жители также с большей вероятностью останутся в своих домах, вместо того чтобы искать более дешевые альтернативы, что выгодно владельцам зданий. Стабильность, в свою очередь, может принести пользу местной экономике, создав выигрыш для всех.
«Сокращение счетов за электроэнергию не просто снимает огромное бремя для людей с низким доходом», - сказал Бинг. «Энергоэффективность сопровождается каскадом многоуровневых преимуществ».
Поощрение и масштаб
Новое строительство доступного жилья также вступило в захватывающую новую фазу благодаря новым программам, политике и технологиям.
В наши дни коммерческие, а также некоммерческие застройщики доступного жилья производят около 90 процентов новых проектов жилья для малоимущих в Соединенных Штатах, извлекая выгоду из федеральной налоговой льготы на жилье для малоимущих.
Никогда нельзя говорить: «Здание должно стоить только столько». Это всегда зависит от места и обстоятельств.
Некоторые агентства по финансированию жилищного строительства, контролируемые государством, которые распределяют кредиты по балльной системе, используют конкурентный характер налоговых кредитов - в среднем финансируется от четверти до одной трети проектов - для поощрения разработчиков для повышения энергоэффективности.
Другие программы сертификации экологически чистых зданий появляются в других государственных планах, которые распределяют LIHTC среди застройщиков, включая «Лидерство в энергетическом и экологическом проектировании для развития микрорайонов», EarthCraft и Enterprise Green Communities. Все подчеркивают энергоэффективность; некоторые также включают нетоксичные, долговечные материалы и водосбережение или, скажем, общественную инфраструктуру для велосипедных и пешеходных прогулок.
Но дороже ли строить энергоэффективные новые здания, даже с учетом налоговых льгот? Не обязательно. Первоначальные затраты уменьшаются, когда принимается большое количество проектов.
" Никогда нельзя говорить: "Здание должно стоить только столько". Это всегда зависит от местоположения и обстоятельств», - сказал Тим Макдональд, лицензированный архитектор и доцент Университета Темпл в Филадельфии, который участвовал в усилиях по расширению стандартного программирования пассивного дома. «Но вы можете говорить о масштабе. Спрос определяет цены».
McDonald указывает на стоимость окон с тройным остеклением: раньше они поставлялись из Европы, что делало их дорогими, но теперь они производятся в США, что снижает общие затраты на строительство. По словам Макдональда, обмен идеями и инструментами между разработчиками, изучающими методы энергоэффективного строительства, также способствует повышению экономической эффективности.
На жилые и коммерческие здания приходится 41 процент от общего потребления энергии в стране, а 45 процентов выбросов парниковых газов связаны со строительной отраслью.
Осознавая это, такие штаты, как Пенсильвания, инициировали большую концентрацию доступного жилья с нулевым уровнем выбросов, а Калифорния в 2015 году запустила план действий, требующий, чтобы к 2020 году все новые дома - доступные и другие - производили столько энергии, сколько они потреблять.
В Анн-Арборе, где комиссия по жилищному строительству имеет в очереди более 500 человек, этой весной начинается новый проект доступного жилья, в котором 20 старых отдельно стоящих квартир на одну семью уступят место 42 квартирам в стиле таунхаусов.. West Arbor, как называется проект, будет соответствовать стандартам Enterprise Green Communities, включенным в план распределения LIHTC штата Мичиган.
И здесь, делимся вопросами: видение West Arbor выходит за рамки простого зеленого здания для жителей с низким доходом и активно включает в себя более широкое сообщество.
Учащиеся старших классов создают видеоролики, которые служат пособием для жителей Уэст-Арбора, чтобы узнать, как использовать энергосберегающие технологии, такие как отопление и вентиляция, в своих квартирах для максимального комфорта и экономии средств. Учащиеся средних классов узнают об экологическом дизайне, работая с архитектором над планами устойчивого к изменению климата общественного центра в Вест-Арборе. Мероприятия помогают молодежи понять, что означают устойчивость, низкий доход и энергия.
«Мы действительно считаем, что если мы собираемся вносить изменения на местном уровне, нам нужно сделать все возможное, чтобы привлечь как можно больше заинтересованных сторон», - сказал Бинг.
У нас может не быть выбора. По всем направлениям на жилые и коммерческие здания приходится 41 процент от общего потребления энергии в стране, а 45 процентов выбросов парниковых газов связаны со строительной отраслью. Чтобы избежать опасного изменения климата, ни одно здание не является исключением.